Kündigung wegen Eigenbedarf
- von Rechtsanwalt Dr. iur. Alexander Ermert
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- 15 Jan., 2019
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Die Gründe einer Eigenbedarfskündigung müssen überzeugen.Täuscht der Vermieter lediglich Eigenbedarf vor um einen lästigen Mieter loszuwerden, kann es teuer werden.
Wer Wohnraum vermietet, hat nur wenige Möglichkeiten, das Mietverhältnis zu kündigen. Melden Vermieter Eigenbedarf an, können sie die Immobilie für sich nutzen, der Mieter muss sich dann eine neue Wohnung suchen. Doch wer den Eigenbedarf vortäuscht, riskiert die Zahlung von Schadensersatz.
Eigenbedarf muss überzeugen
Wer den vermieteten Wohnraum für sich selbst oder für nahe Angehörige, wie z.B. für erwachsene Kinder, Enkel oder betagte Eltern benötigt, darf dem Mieter kündigen. Notfalls kann der Vermieter diesen Anspruch mit einem Räumungsprozess durchsetzen. Ob es auch gerechtfertigt ist, Eigenbedarf für entfernte Familienmitglieder anzumelden, wird von Gerichten unterschiedlich bewertet. Doch damit der Eigenbedarf greift, muss der Vermieter plausibel und nachvollziehbar begründen, warum er die Wohnung für sich selbst nutzen möchte. Ist das Selbstnutzungsinteresse nur vorgetäuscht, beispielsweise, um einem ungeliebten Mieter zu kündigen, droht dem Vermieter die Zahlung von Schadensersatz.
Umfang des Schadensersatzanspruches
Ist der Mieter wegen der Kündigung bereits in eine neue Wohnung umgezogen, kann er alle finanziellen Schäden geltend machen, die er wegen des angeblichen Eigenbedarfs durch den Vermieter erlitten hat. Dazu zählen Anwaltskosten für die Überprüfung und Abwehr der unberechtigten Kündigung, Kosten für die Wohnungssuche inklusive Inserate, Makler oder Ummeldung und schließlich die Umzugs- und eventuell Renovierungskosten. Zahlt er nach dem Auszug eine höhere Miete als zuvor, kann er die Mietdifferenz für eine Dauer von dreieinhalb bis vier Jahren geltend machen. Auch wenn der Vermieter seiner Pflicht, Alternativ-Wohnraum anzubieten, nicht nachgekommen ist, kann ein Anspruch auf Schadensersatz bestehen.
Wenn der Eigenbedarf wegfällt
Schadensersatzansprüche hat der Mieter auch, wenn die Parteien einen Aufhebungsvertrag geschlossen haben, oder wenn die ursprüngliche Eigenbedarfssituation vor Auszug des Mieters kurzfristig entfällt. Unterlässt der Vermieter es, den Mieter darüber aufzuklären, dass dieser doch nicht die Wohnung räumen muss, muss der Vermieter den Mieter entschädigen. Die Verpflichtung zur Mitteilung besteht für den Vermieter allerdings nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist.
Wird dem Mieter aufgrund von Eigenbedarf gekündigt, sollte er die formellen Erfordernisse und die Begründung der Kündigung von einem Fachanwalt für Mietrecht sichten lassen. Ob mögliche Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter bestehen, prüft der Rechtsanwalt. Auch Vermieter, die ihren Mietern wegen Eigenbedarfs kündigen möchten, sollten sich von ihrem Rechtsanwalt beraten lassen, um Fehler zu vermeiden.
Für Schäden, die Hagel, Sturm oder Starkregen anrichten, haben die meisten Menschen eine Versicherung. Damit diese im Schadensfall einspringt, sollten Versicherte grundlegende Regeln beachten. Weigert sich die Versicherung, den Schaden zu regulieren, können Geschädigte auf verschiedenen Wegen zu ihrem Recht gelangen.
Schäden schnell melden
Betroffene sollten Schäden schnellstmöglich ihrer Versicherung melden. In jedem Fall sollten sie dies vor dem Beauftragen von Handwerkern tun. Die Versicherung muss die Möglichkeit haben, den Schaden selbst zu begutachten. Der Versicherte ist außerdem dazu verpflichtet, den Schaden möglichst gering zu halten. Das umfasst Maßnahmen wie das provisorische Abdichten beschädigter Fenster oder das Leerpumpen und Trocknen überfluteter Räume. Die Kosten hierfür sind vom Versicherungsumfang umfasst. Kann der Versicherer die Schäden nicht vorher begutachten, weil Eile geboten ist, sollten die Schäden mit Fotos und Quittungen dokumentiert werden.
Selbstständiges Beweisverfahren einleiten
Immer wieder kommt es vor, dass Versicherungen bei der Schadensregulierung entweder auf Zeit spielen oder nur einen geringen Teilbetrag zahlen, in der Hoffnung, dass der Geschädigte nicht vor Gericht zieht. In diesen Fällen stehen Versicherten mehrere Optionen zur Verfügung. Eine davon ist das Einleiten eines selbständigen Beweisverfahrens. Bei diesem stellt ein von einem Gericht bestellter Sachverständiger die Schadensursache und –höhe fest. Dieses Verfahren ist in der Regel schnell abgeschlossen. Eine Zahlungsverpflichtung für die Versicherung ergibt sich aus dem Gutachten nicht. Da das Gutachten jedoch von einem gerichtlich bestellten Sachverständigen stammt, wird es der Versicherung schwerfallen, gegen das Gutachten zu argumentieren.
Klageverfahren langwierig
Alternativ kann der Versicherte versuchen, in einem Klageverfahren direkt auf Zahlung zu klagen. Für das Einklagen muss er allerdings die exakte Schadenshöhe kennen. Bis es zu einem Urteil kommt, vergehen oft Monate. Ist das Urteil gefallen, kann daraus der Gerichtsvollzieher eine Zwangsvollstreckung einleiten. Ein vorangestelltes selbständiges Beweisverfahren kann die Verfahrensdauer der Klage abkürzen.
Privatgutachten selten zielführend
Betroffene haben auch die Möglichkeit, einen selbst ausgewählten Sachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens zu beauftragen. Dieses hat allerdings keine bindende Wirkung. In der Regel bestellt die Versicherung dann einen eigenen Gutachter, sodass die Differenzen vor Gericht beigelegt werden müssen.
Welche Versicherung zahlt?
Die Wohngebäudeversicherung deckt Sturm- und Hagelschäden ab, wenn das Sturmrisiko mitversichert ist. Wurde durch Sturm und Hagel die Wohnungseinrichtung verwüstet, kommt dafür die Hausratsversicherung auf. Das gilt auch für Folgeschäden wie Verluste durch ein abgedecktes Dach. Für die Absicherung gegen Schäden durch Überschwemmungen und Starkregen ist eine extra Elementarschadenversicherung notwendig. Diese kann mit der Wohngebäudeversicherung und der Hausratversicherung abgeschlossen werden. Sturm-, Hagel- und Überschwemmungsschäden am Auto übernimmt die Teilkaskoversicherung. Das gilt auch, wenn das Auto in der Tiefgarage stand.
Für Rückfragen steht Ihnen Herr Rechtsanwalt Dr. iur. Alexander Ermert gerne zur Verfügung.
